Empat setengah tahun yang lalu, entitas perusahaan yang baru dibentuk membeli kompleks perumahan berpenghasilan rendah dengan 264 apartemen di Phoenix. Properti telah menerima lebih dari $ 4 juta dalam kredit pajak federal dan, sebagai gantinya, seharusnya tetap terjangkau selama beberapa dekade.
Perusahaan kemudian menggunakan celah hukum yang melucuti perlindungan keterjangkauan dari apartemen. Manuver tampaknya menguntungkan bagi perusahaan, yang membeli properti dengan harga di bawah $ 20 juta dan membaliknya dua tahun kemudian untuk $ 63 juta. Hari ini, sewa yang diiklankan di sana naik sekitar 50%.
Cerita serupa telah dimainkan di seluruh negeri selama bertahun -tahun, karena pengembang dan investor real estat memanfaatkan bagian yang tidak jelas dari kode pajak yang dikenal sebagai ketentuan “kontrak yang memenuhi syarat”. Ini memungkinkan pemilik properti sewaan berpenghasilan rendah yang telah menerima kredit pajak yang murah hati untuk menaikkan sewa jauh lebih cepat dari yang biasanya dibutuhkan oleh undang-undang.
Sekitar 115.000 apartemen di Amerika Serikat telah kehilangan batasan sewa sebagai hasilnya, menurut satu perkiraan. Para ahli mengatakan konversi ini memperburuk kekurangan perumahan yang terjangkau negara, yang telah meningkat dalam beberapa tahun terakhir. Satu laporan baru -baru ini menyimpulkan bahwa negara itu memiliki hampir 5 juta unit perumahan lebih sedikit daripada yang dibutuhkan. Masalahnya paling akut bagi mereka yang berpenghasilan rendah.
Celah itu tetap terbuka selama beberapa dekade meskipun ada kesepakatan luas di antara regulator dan advokat tentang kerugiannya. Upaya kongres untuk mencabut ketentuan telah gagal – yang paling baru pada tahun 2023 – meskipun reformasi negara telah memangkas dampaknya. Presiden Donald Trump telah berjanji untuk menurunkan biaya perumahan, tetapi beberapa advokat untuk reformasi skeptis bahwa pemerintahannya atau Kongres yang dikendalikan Partai Republik akan menyerang undang-undang yang dapat menguntungkan bagi industri real estat. (Gedung Putih tidak menanggapi permintaan komentar.)
“Kami memiliki krisis perumahan yang terjangkau di mana -mana di negara itu,” kata Robert Rozen, seorang mantan ajudan Senat yang membantu menyusun penyediaan dan sekarang menyerukan pencabutannya. “Kami tidak mampu kehilangan unit yang lebih terjangkau, terutama sebagai akibat dari celah dalam hukum.”
Apa yang kami tonton
Selama kepresidenan kedua Donald Trump, ProPublica akan fokus pada area yang paling membutuhkan pengawasan. Berikut adalah beberapa masalah yang akan ditonton oleh reporter kami – dan bagaimana menghubungi mereka dengan aman.
Kami mencoba sesuatu yang baru. Apakah itu membantu?
Statuta ini adalah bagian dari undang-undang yang mendefinisikan kredit pajak perumahan berpenghasilan rendah, yang telah menjadi katalis utama untuk perumahan sewa baru yang terjangkau di negara ini. Program ini menawarkan pengembang subsidi pajak yang berpotensi jutaan dolar dengan imbalan menjaga unit yang terjangkau dan menyewanya hanya untuk penyewa kelas pekerja dan kelas pekerja. Biasanya itu rumah tangga yang menghasilkan di bawah 60% dari pendapatan median daerah. Bagi keluarga yang terdiri dari tiga orang yang memenuhi syarat di Phoenix tahun lalu, itu harus menghasilkan $ 55.560 atau kurang.
Pembatasan sewa dan pendapatan seharusnya berlangsung setidaknya 30 tahun. Tetapi, setelah hanya 14 tahun, pemilik properti dapat meminta negara bagian mereka untuk menemukan pembeli. Klausa opt-out ini dimaksudkan untuk menawarkan investor yang waspada keluar dari program sambil mempertahankan perlindungan keterjangkauan pada properti. Tapi itu termasuk cacat kritis yang tidak diinginkan: Negara hanya dapat menjual dengan harga yang ditetapkan oleh formula yang hampir selalu menilai terlalu tinggi properti. Akibatnya, pembeli jarang ditemukan. Jika negara bagian tidak dapat menemukan pembeli dalam waktu setahun, pemilik bebas untuk mengumpulkan sewa pada unit kosong dan, beberapa tahun kemudian, pada penyewa yang ada juga.
“Jelas kesalahan untuk memasukkan ini ke dalam hukum,” kata Rozen, sekarang seorang pengacara yang berspesialisasi dalam perumahan yang terjangkau. “Kami tidak tahu apa yang kami lakukan ketika kami membangun formula pembelian.”
Penerima manuver ini sering terlindung dari pandangan publik. Properti Arizona, yang sebelumnya disebut Sombra Apartments, dibalik oleh perusahaan perseroan terbatas Delaware yang dimasukkan dengan nama Sombra Apartments LLC sesaat sebelum pembelian dan memiliki jejak online kecil. Melalui permintaan catatan publik, ProPublica menerima aplikasi yang memicu hilangnya perlindungan keterjangkauan, yang menunjukkan LLC dikendalikan oleh perusahaan investasi real estat di Scottsdale, Arizona, yang disebut Renue Properties. Situs web Renue mengatakan perusahaan berspesialisasi dalam “akuisisi dan peremajaan properti multi -keluarga yang berkinerja buruk” dan telah menghasilkan pengembalian rata -rata 81%. Michael Christiansen, yang profil LinkedIn mencantumkannya sebagai CEO Renue pada saat transaksi, tidak menanggapi permintaan komentar. (Lebih dari 5.700 unit berpenghasilan rendah di negara bagian telah kehilangan perlindungan keterjangkauan melalui metode opt-out yang sama, menurut laporan Republik Arizona 2023.)
Beberapa perusahaan yang mengeksploitasi celah tampaknya telah melakukannya dengan bantuan tidak langsung dari Fannie Mae dan Freddie Mac. Perusahaan yang disponsori pemerintah mendukung sektor perumahan negara, biasanya dengan membeli hipotek untuk menyuntikkan uang tunai ke pasar hipotek. Catatan properti menunjukkan bahwa perusahaan terlibat dalam pinjaman kepada pemilik perumahan berpenghasilan rendah yang kemudian menanggalkan properti perlindungan keterjangkauan atau berusaha melakukannya. Keterlibatan perusahaan muncul bertentangan dengan dukungan mereka yang dinyatakan untuk perumahan yang terjangkau. Juru bicara untuk Fannie dan Freddie tidak menanggapi permintaan komentar.
Dua orang dalam industri mempertahankan proses kontrak yang memenuhi syarat sebagai cara untuk melawan kekurangan perumahan berpenghasilan menengah. Itulah posisi Charlie Moline, CEO Moline Investment Management, yang mengatakan ia telah menggunakan mekanisme untuk menghilangkan perlindungan keterjangkauan dari sekitar 20 sifat multi -keluarga di Midwest.
Biasanya, properti kredit pajak perumahan berpenghasilan rendah terlalu tua dan dipakai untuk dikonversi menjadi unit tingkat pasar kelas atas, katanya. Namun, dibebaskan dari batas pendapatan dan sewa, properti dapat menjadi menarik bagi penyewa berpenghasilan menengah setelah beberapa renovasi dasar. “Tidak ada yang terlantar oleh apa yang kami lakukan,” kata Moline, yang berpendapat bahwa ia terus meningkatkan sewa moderat. “Tujuan kami adalah memperluas perumahan yang terjangkau ke tengah yang hilang.”
Tujuan itu akan hanya bermanfaat bagi Lashunda Williams, seorang penduduk kompleks apartemen berpenghasilan rendah di Omaha, Nebraska, yang dibeli Moline tahun lalu dan sedang menjalani proses opt-out. Williams, 33, mengatakan dia menghasilkan $ 17 per jam sebagai penjaga di gudang Amazon dan membayar $ 899 untuk apartemen satu kamar tidur. “Aku hampir tidak bisa mengikuti sewa separuh waktu,” katanya. Jika itu meningkat, “Saya harus pindah.”
Argumen Moline juga sama tidak bersalah dengan Rozen, mantan ajudan Senat. “Intinya adalah pemiliknya meningkatkan pendapatan sewa dan penyewa yang dimaksudkan untuk dilayani program ini kehilangan sewa yang terjangkau,” kata Rozen. “Dan pemerintah federal dimanfaatkan.”
Para pendukung perumahan yang terjangkau telah lama menyerukan pencabutan ketentuan kontrak yang memenuhi syarat. Tetapi upaya kongres untuk melakukannya telah gagal, sebagian karena melobi dari pengembang dan perusahaan ekuitas swasta dengan kepentingan dalam perumahan berpenghasilan rendah, menurut mantan staf kongres yang terlibat dalam upaya pencabutan.
Advokat telah lebih sukses mendorong reformasi tingkat negara. Mayoritas negara bagian sekarang memberi insentif atau mengharuskan pelamar untuk kredit pajak perumahan berpenghasilan rendah untuk mengesampingkan hak opt-out mereka, menurut Moha Thakur dari National Housing Trust. Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan, Badan Keuangan Perumahan Federal dan Layanan Perumahan Pedesaan Departemen Pertanian juga baru -baru ini mengusulkan atau memberlakukan kebijakan untuk memerangi masalah tersebut. Itu termasuk persyaratan FHFA 2023 bahwa Fannie Mae dan Freddie Mac tidak lagi berinvestasi pada perumahan berpenghasilan rendah yang memenuhi syarat untuk opt-out awal. Namun, Fannie dan Freddie masih dapat mengembalikan pinjaman pada properti seperti itu, yang lebih umum bagaimana mereka terlibat, menurut Rozen. (Freddie mengatakan sedang mempelajari masalah ini.) Dan mengingat upaya skala massa pemerintahan Trump untuk menghancurkan peraturan, terutama yang diadopsi di bawah pemerintahan Biden, tidak jelas apakah inisiatif kebijakan baru akan bertahan.
Perubahan tingkat negara bagian telah berdampak, membawa jumlah apartemen yang hilang setiap tahun melalui opt-out dari sekitar 10.000 per tahun menjadi antara 6.000 dan 7.000. Namun, tanpa tindakan kongres, celah tetap ada di buku dan ancaman bagi penyewa yang miskin. “Celah itu seharusnya tidak ada,” kata Joy Noll, penyewa properti Arizona, yang hidup di perumahan sederhana dan subsidi cacat. Jika sewa naik lebih jauh, Noll khawatir dia harus bergerak: “Itu membuat mustahil bagi kita yang berpenghasilan rendah untuk tinggal.”
ADVERTISEMENT:
Hai, para pencinta slot! pernahkah denger semboyan “slot gaco”? Kalau tidak, siap-siap jatuh cinta dengan program ini. raja slot merupakan mesin slot yang selalu kasih kemenangan. Ya, mesin-mesin ini bisa dikatakan sebagai jagoannya buat membawa come back cuan. any way, gimana sih caranya nemuin raja lot yang benar? Santuy Bro, kita beri santai saja di sini
Game tergacor saat sekarang hanya satu di Indonesia yaitu yang menyediakan ROI terbaik
Daftar dengan di :
Informasi mengenai KING SLOT, Segera Daftar Bersama king selot terbaik dan terpercaya no satu di Indonesia. Boleh mendaftar melalui sini king slot serta memberikan hasil kembali yang paling tinggi saat sekarang ini hanyalah KING SLOT atau Raja slot paling gacor, gilak dan gaco saat sekarang di Indonesia melalui program return tinggi di kingselot serta pg king slot
slot demo gacor
slot demo gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kdwapp.com
akun demo slot gacor
akun demo slot gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kdwapp.com
akun slot demo gacor
akun slot demo gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kdwapp.com
akun demo slot pragmatic
akun demo slot pragmatic permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kdwapp.com
akun slot demo pragmatic
akun slot demo pragmatic permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kdwapp.com
akun slot demo
akun slot demo permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kdwapp.com
akun demo slot
akun demo slot permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kdwapp.com
slot demo gacor
slot demo gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jebswagstore.com
akun demo slot gacor
akun demo slot gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jebswagstore.com
akun slot demo gacor
akun slot demo gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jebswagstore.com
akun demo slot pragmatic
akun demo slot pragmatic permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jebswagstore.com
akun slot demo pragmatic
akun slot demo pragmatic permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jebswagstore.com
akun slot demo
akun slot demo permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jebswagstore.com
akun demo slot
akun demo slot permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jebswagstore.com
slot demo gacor
slot demo gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama demoslotgacor.pro
akun demo slot gacor
akun demo slot gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama demoslotgacor.pro
akun slot demo gacor
akun slot demo gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama demoslotgacor.pro
akun demo slot pragmatic
akun demo slot pragmatic permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama demoslotgacor.pro
akun slot demo pragmatic
akun slot demo pragmatic permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama demoslotgacor.pro
akun slot demo
akun slot demo permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama demoslotgacor.pro
akun demo slot
akun demo slot permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama demoslotgacor.pro
slot demo gacor
slot demo gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsslotterbaru.net
akun demo slot gacor
akun demo slot gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsslotterbaru.net
akun slot demo gacor
akun slot demo gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsslotterbaru.net
akun demo slot pragmatic
akun demo slot pragmatic permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsslotterbaru.net
akun slot demo pragmatic
akun slot demo pragmatic permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsslotterbaru.net
akun slot demo
akun slot demo permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsslotterbaru.net
akun demo slot
akun demo slot permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsslotterbaru.net
situs slot terbaru
situs slot terbaru permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsslotterbaru.net
slot terbaru
slot terbaru permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsslotterbaru.net
sewaapartemen permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama sewaapartemen.org
pipapvc permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama pipapvc.org
pialaeropa2028 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama pialaeropa2028.net
pialadunia2026 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama pialadunia2026.asia
bahanbangunan permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama bahanbangunan.org
gemini999 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama gemini999.org
havana888 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama havana888.net
indonesia88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama indonesia88.info
inspirasi permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama inspirasi.info
jokiwin88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jokiwin88.org
oli88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama oli88.org
situs88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situs88.asia
transfermarkt88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama transfermarkt88.com
rossi46 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama rossi46.com
pecco88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama pecco88.com
pecco permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama pecco.asia
pangkas permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama pangkas.net
facebook88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama facebook88.com
depo88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama depo88.asia
bajaringan88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama bajaringan88.com
baja ringan permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama bajaringan.asia
tradingview88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama tradingview88.com
trading88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama trading88.org
tokopedia88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama tokopedia88.net
kualifikasi permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kualifikasi.net
grosirboneka permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama grosirboneka.net
situsgacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsgacor.news
prediksi88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama prediksi88.biz
keramat88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama keramat88.biz
cnn88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama cnn88.asia
cnbc88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama cnbc88.com
bloomberg88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama bloomberg88.com
antibocor88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama antibocor88.com
buku88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama buku88.org
dukun88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama dukun88.info
indodax88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama indodax88.net
investing88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama investing88.net
makanan88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama makanan88.net
pakaian88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama pakaian88.com
rambo88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama rambo88.info
santet88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama santet88.net
sekolah88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama sekolah88.org
uno88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama uno88.info
starlink88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama starlink88.org
solitaire88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama solitaire88.net
roblox88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama roblox88.org
pubg88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama pubg88.info
motogp88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama motogp88.net
motivasi88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama motivasi88.com
mobilelegends88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama mobilelegends88.com
ludoking permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama ludoking.asia
kucing88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kucing88.asia
kucing permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kucing.info
klasmen88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama klasmen88.com
imdb88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama imdb88.net
higgsdomino permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama higgsdomino.biz
gmail88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama gmail88.org
gmail88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama gmail88.net
chess88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama chess88.info
callofduty88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama callofduty88.com
semen88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama semen88.com
seluler88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama seluler88.com
ram88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama ram88.net
pasir88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama pasir88.asia
papan88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama papan88.info
komputer88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama komputer88.net
kayu88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kayu88.info
kabel88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kabel88.net
gaming88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama gaming88.asia
games88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama games88.info
beton88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama beton88.lat
teknis88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama teknis88.com
sarana88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama sarana88.info
arena88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama arena88.asia
viral888 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama viral888.asia
usdt88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama usdt88.net
uang88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama uang88.asia
twitter88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama twitter88.asia
tahanlama88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama tahanlama88.com
suka88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama suka88.biz
sekali88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama sekali88.org
plafonpvc permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama plafonpvc.net
pinjol88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama pinjol88.asia
mpox88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama mpox88.com
daun88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama daun88.asia
wordpress88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama wordpress88.net
whatsapp88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama whatsapp88.net
wechat88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama wechat88.net
telegram88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama telegram88.org
super888 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama super888.asia
skype88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama skype88.com
racing88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama racing88.asia
pupuk88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama pupuk88.net
petani888 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama petani888.org
pabrik88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama pabrik88.asia
organik88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama organik88.com
online77 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama online77.info
ojek88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama ojek88.info
nostalgia88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama nostalgia88.com
michat permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama michat.info
