Mengapa Kota Menghapus Aturan Parkir yang Sudah Berusia Puluhan Tahun

Dua miliar tempat parkir tersebar di seluruh negeri, menurut beberapa perkiraan. Itu kira-kira tujuh ruang untuk setiap mobil, menambah luasnya kira-kira sebesar West Virginia.

Bagi sebagian orang, itu terlalu banyak.

Menghilangkan ruang, menurut para pendukung perumahan, pemerhati lingkungan dan pengembang real estate, dapat memberikan ruang bagi pembangunan perumahan yang sangat dibutuhkan dan membantu menjadikan kota lebih nyaman untuk dilalui dengan berjalan kaki dan mengurangi ketergantungan pada mobil.

“Memiliki tempat parkir itu penting,” kata Dirk Aulabaugh, kepala layanan konsultasi global di Green Street, sebuah perusahaan analisis real estate. “Tetapi apakah hal tersebut harus seperti yang kita alami secara historis? Saya pikir jawabannya adalah tidak.”

Ratusan kota dan kotamadya telah membatalkan atau sepenuhnya menghapus persyaratan proyek real estat sejak organisasi nirlaba Strong Towns mulai menjalankannya satu dekade lalu. Pada tahun 2022 saja, 15 di antaranya, termasuk San Jose, California, Raleigh, NC, dan Lexington, Ky., mencabut peraturan parkir mereka. Pada akhir tahun 2023, Austin menjadi kota terbesar di AS yang menghilangkan minimum parkir. Dan pada bulan Desember, anggota parlemen Kota New York menerapkan kebijakan yang mengurangi atau menghilangkan persyaratan parkir untuk perumahan baru di beberapa bagian kota.

Apa yang terjadi di tempat-tempat itu?

Banyak dari kota-kota tersebut yang baru menerapkan perubahan tersebut sehingga bukti yang ada masih terbatas, namun beberapa penelitian menunjukkan bahwa lebih banyak perumahan yang dibangun sebagai dampak dari pencabutan peraturan tersebut. Di New York, Seattle dan Buffalo, misalnya, pengurangan atau penghapusan batas minimum telah mendorong pembangunan perumahan yang tidak mungkin terjadi di bawah mandat sebelumnya.

Namun seperti sebagian besar perubahan kebijakan yang mempengaruhi kehidupan sehari-hari banyak orang, perubahan peraturan parkir mendapat reaksi keras dari warga yang khawatir bahwa pengurangan persyaratan akan menyebabkan berkurangnya jumlah parkir secara keseluruhan dan, sebagai akibatnya, meningkatnya arus lalu lintas dari pengemudi. berburu ruang di jalan.

Kekhawatiran akan ketidaknyamanan dan kemacetan ini bukannya tidak berdasar, kata Christof Spieler, seorang insinyur struktur dan perencana kota di Rice School of Architecture di Houston.

“Saya pikir Anda pasti sering berada dalam situasi di mana orang harus berjalan lebih jauh untuk sampai ke tempat parkir, berputar lebih jauh sebelum mendapatkan tempat parkir, merencanakan lebih lama di mana mereka akan parkir,” katanya. , terutama pada periode permintaan puncak.

Menanggapi artikel tentang Dallas yang semakin dekat untuk menghapuskan batas minimum parkir, pengguna Facebook menyampaikan keluhan tentang menghabiskan waktu dan membakar bahan bakar saat mencari tempat parkir, atau harus parkir beberapa blok jauhnya dari tujuan mereka. Seseorang berkata, “parkir di Austin adalah mimpi buruk, dan jalan tempat saya tinggal terus-menerus diparkir sehingga kami kesulitan keluar dari jalan masuk.”

Namun Spieler berpendapat bahwa menetapkan jumlah parkir yang mungkin sewenang-wenang juga tidak mengatasi keluhan masyarakat mengenai ketersediaan ruang parkir. “Itu bukan hanya soal kuantitas, tapi juga manajemennya,” ujarnya. “Sebagian besar dari hal ini adalah pengelolaan parkir jalanan dengan baik,” yang menurutnya tidak dilakukan oleh banyak kota.

Lautan aspal

Ketika mobil menjadi moda transportasi dominan setelah Perang Dunia II, kota-kota mulai menambah kebutuhan parkir untuk mengurangi kemacetan jalan. Pada tahun 1969, hampir semua kota dengan populasi setidaknya 25.000 jiwa memiliki persyaratan parkir minimum untuk banyak bangunan, termasuk salon kecantikan dan arena bowling.

Para penganjur perumahan, pengembang dan urbanis yang memiliki visi mengenai perkotaan yang tidak terlalu berpusat pada mobil mengatakan bahwa peraturan tersebut tidak ada hubungannya dengan permintaan aktual akan parkir. Misalnya, Parking Reform Network, sebuah organisasi nirlaba yang mendukung batas minimum akhir, mencatat bahwa batas minimum parkir untuk arena bowling di tiga kota di California dengan ukuran yang sama dan dalam jarak 25 mil satu sama lain berkisar antara dua hingga lima ruang per jalur. Batas minimum parkir di perumahan sering kali didasarkan pada jumlah kamar tidur – sebuah praktik yang menurut para kritikus terlalu berlebihan, karena banyak keluarga memiliki anak yang terlalu kecil untuk mengemudi.

Sebuah studi pada tahun 2022 yang dilakukan oleh Regional Plan Association, sebuah kelompok nirlaba yang berfokus pada wilayah Kota New York, menemukan bahwa lebih banyak perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dibangun di lingkungan kota yang kebutuhan parkirnya dikurangi.

Seattle, yang dianggap sebagai pionir dalam kebijakan parkir, mengambil pendekatan bertahap. Pada tahun 2012, kota ini melonggarkan peraturan minimum di lingkungan pusat dan daerah yang dilayani oleh angkutan umum. Kemudian pada tahun 2018, pihaknya memperluas pendekatan ke lebih banyak lokasi dan jenis pembangunan. Sekitar 60 persen perumahan yang dibangun di Seattle sejak perubahan diberlakukan tidak akan mungkin terwujud berdasarkan aturan lama, menurut studi tahun 2023 yang dilakukan oleh Sightline Institute, sebuah wadah pemikir yang mendukung keberlanjutan di Pacific Northwest.

“Masalahnya adalah ketika Anda membutuhkan banyak tempat parkir yang tidak diinginkan oleh pasar, hal itu hanya menambah biaya pembangunan,” kata Jenny Schuetz, yang hingga saat ini menjabat sebagai peneliti senior di program kebijakan metropolitan di Brookings Institution, yang fokusnya adalah mengenai kebijakan perumahan dan penggunaan lahan. Dan seringkali, biaya tersebut dibebankan kepada penyewa, katanya.

Daniel Hess, seorang profesor perencanaan kota dan wilayah di Universitas Buffalo, menemukan dalam sebuah studi tahun 2021 bahwa sekitar setengah dari pembangunan baru yang dibangun sejak kota tersebut menghapuskan batas minimum parkir pada tahun 2017 telah mencakup lebih sedikit ruang parkir daripada yang dibutuhkan sebelumnya. Dan studi yang dilakukan oleh Sightline menemukan bahwa hampir 70 persen perumahan yang dibangun di Buffalo setelah tahun 2017 adalah ilegal berdasarkan peraturan parkir lama.

“Ini membantu membuka lahan yang dulunya merupakan tempat parkir,” kata Hess. “Ini adalah reformasi zonasi paling sederhana yang bisa Anda lakukan. Persyaratan parkir minimum telah menimbulkan kerugian besar. Kami memiliki begitu banyak aspal.”

Permukaan aspal dan beton yang berlebih terbukti berkontribusi terhadap peningkatan suhu dan risiko banjir.

Pertarungan yang sangat menegangkan

Pada November 2023, Austin, Texas, menjadi kota terbesar di AS yang mengakhiri mandat parkir. Para pendukung langkah ini berharap hal ini akan memberikan dampak ganda, yaitu memberikan kebebasan kepada pengembang untuk membangun lebih banyak dan melihat lahan yang saat ini digunakan untuk parkir dengan pandangan yang segar. Salah satu bidang tanah yang sedang diincar untuk dikembangkan adalah lahan seluas setengah hektar di pusat kota Austin yang saat ini digunakan sebagai tempat parkir untuk gereja Lutheran.

“Sangat penting bagi saya bahwa kita, sebagai kota, berhenti memaksa pengembang untuk membangun tempat parkir yang tidak mereka inginkan – ini adalah beban yang tidak perlu,” kata Zo Qadri, anggota dewan kota Austin, yang menulis proposal untuk menghilangkan tempat parkir. minimum.

Namun terlepas dari manfaatnya, menghilangkan aturan tersebut bisa jadi sulit. Bahkan di kota-kota seperti Seattle, di mana banyak penduduknya mengkhawatirkan dampak lingkungan dari mengemudi, komentar masyarakat yang disampaikan sebagai tanggapan terhadap rencana pembangunan cukup meyakinkan. Pada tahun 2022, banyak warga yang keberatan dengan usulan pembangunan sembilan unit hunian dengan lima tempat parkir di sebidang tanah kosong.

“Kendaraan yang berhubungan dengan perumahan ini,” tulis seorang warga, “tidak diterima di jalan saya. Tempat parkir kami sudah sangat dibatasi.”

Yang lain menulis: “Parkir di lingkungan ini semakin memburuk, dan peningkatan jumlah parkir di jalan raya atau semakin banyak kebutuhan parkir yang tumpah ke jalan-jalan di sekitarnya adalah tindakan yang tidak aman.”

Di kota-kota lain dan sebagai respons terhadap usulan pembangunan lainnya, hal yang perlu dilakukan juga serupa: Warga mengungkapkan kekhawatirannya terhadap mobil yang terus melaju di sekitar lingkungannya untuk mencari tempat parkir atau ketidakmampuan mereka sendiri untuk mendapatkan tempat parkir yang nyaman. Kekhawatiran ini dapat meningkat di lingkungan yang banyak dihuni oleh orang lanjut usia atau keluarga dengan anak kecil. Beberapa warga mengeluh bahwa jalan masuk mereka akan diblokir oleh mobil yang diparkir secara ilegal atau peningkatan lalu lintas akan menyebabkan kondisi yang tidak aman bagi pejalan kaki dan pengendara sepeda.

Perebutan lahan parkir terutama terjadi di lingkungan bersejarah atau yang telah direvitalisasi jalan-jalan sempit yang ada sebelum mobil tidak selalu dapat menampung tempat parkir, dan lahan parkir cenderung tidak menjadi bagian dari desain yang ada.

Chad West, anggota dewan kota Dallas yang mendukung penghapusan batas minimum parkir di sana, mengatakan kota-kota dapat menggunakan kebijakan parkir sebagai insentif. Pemerintah kota, kata West, dapat menawarkan keringanan persyaratan parkir sebagai imbalan atas pelestarian bangunan bersejarah atau arsitektur penting. (Komite zonasi melakukan pemungutan suara pada bulan Januari 2024 untuk mengajukan proposal yang akan menghilangkan peraturan parkir minimum di Dallas.)

Ada juga faktor keinginan. Ketika orang mengunjungi suatu tempat untuk berbelanja, bersantap, dan melihat-lihat, permintaan akan tempat parkir meningkat.

“Kami menginginkan tempat parkir yang tersedia, tempat diagonal yang mudah untuk ditarik, namun kami tetap menginginkan ruang berukuran kecil dan lucu dengan bangunan bersejarah,” kata Mr. Spieler dari Rice School of Architecture di Houston. “Kita perlu menyadari bahwa ada trade-off di sini.”